น้ำท่วม 2569 สะกิดคนกรุง ซื้อบ้าน-คอนโด ต้องคิดเรื่องน้ำท่วมเพิ่มไหม?

สถานการณ์น้ำท่วมในปี 2569 ทำให้หลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้รับผลกระทบแตกต่างกัน บางพื้นที่เจอน้ำท่วมหนัก ขณะที่บางพื้นที่ได้รับผลกระทบเพียงเล็กน้อย หรือบางโครงการแทบไม่ได้รับผลกระทบเลย

ภาพที่เกิดขึ้นไม่ได้กระทบเพียงการใช้ชีวิตและการเดินทางของคนเมือง แต่ยังทำให้หลายคนเริ่มกลับมาคิดถึงเรื่อง “ทำเลที่อยู่อาศัย” มากขึ้น โดยเฉพาะคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรือเช่าที่อยู่อาศัย

รวมถึงคำถามว่า หลังจากนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำความเสี่ยงจากน้ำท่วมมาเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการมากขึ้นหรือไม่

ผลกระทบอสังหาฯ อาจเป็นแค่ช่วงสั้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่า ผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมต่อภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะเกิดขึ้นในช่วงสั้นๆ หรือไม่ถึง 1 ปี

โดยยกตัวอย่างสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ที่เคยทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อ ขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่อย่างนนทบุรีและพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบ แต่หลังจากสถานการณ์ผ่านไป ตลาดก็กลับเข้าสู่ภาวะปกติ

สำหรับสถานการณ์น้ำท่วมปี 2569 มองว่ายังไม่ได้รุนแรงหรือมีน้ำแช่ขังเป็นเวลานานเท่ากับปี 2554 หากไม่มีเหตุการณ์รุนแรงเกิดขึ้นเพิ่มเติม สถานการณ์ในหลายพื้นที่ก็น่าจะดีขึ้นในระยะต่อไป

บ้าน-คอนโดที่ยังขายไม่หมด อาจเจอโจทย์ใหม่

ในมุมของผู้ซื้อ สิ่งที่อาจเห็นได้ชัดคือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมด และได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม อาจเผชิญความยากลำบากในการขายหลังจากนี้ เพราะผู้ซื้อจะนำเรื่องความเสี่ยงจากน้ำท่วมเข้ามาประกอบการตัดสินใจมากขึ้น

ขณะที่โครงการที่ขายให้ลูกค้าไปแล้ว แม้บางแห่งอาจได้รับผลกระทบบริเวณชั้น 1 แต่ผู้ที่พักอาศัยอยู่ชั้นบนอาจไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง เพียงแต่อาจประสบปัญหาเรื่องการเดินทางเข้า-ออกโครงการ หากพื้นที่โดยรอบมีน้ำท่วม

สำหรับบ้านจัดสรรยุคใหม่ หลายโครงการมีการถมที่ดินค่อนข้างสูง ทำให้ตัวบ้านอาจไม่ถูกน้ำท่วม แต่ปัญหาที่ตามมาอาจเป็นเรื่องการเดินทางออกจากหมู่บ้านไม่ได้ ดังนั้นผู้อยู่อาศัยอาจต้องเตรียมอาหาร น้ำดื่ม และของจำเป็นสำรองไว้ หากเกิดฝนตกหนักหรือสถานการณ์ที่ทำให้การเดินทางหยุดชะงัก

ปี 54 ไม่ท่วม ไม่ได้แปลว่าปี 69 จะไม่ท่วม

อีกเรื่องที่น่าสนใจคือการใช้เหตุการณ์น้ำท่วมในปี 2554 เป็นข้อมูลประกอบการเลือกทำเล

นายสุรเชษฐ์ระบุว่า ก่อนซื้อบ้านหรือคอนโด ผู้ซื้อควรศึกษาว่าพื้นที่นั้นอยู่ในจุดสูงหรือต่ำ และมีโอกาสเกิดน้ำท่วมหรือไม่ เพราะการดูเพียงว่า “ปี 2554 ท่วมหรือไม่” อาจไม่เพียงพอ

เนื่องจากหลายทำเลที่ได้รับผลกระทบในปี 2569 ไม่ได้ถูกน้ำท่วมในปี 2554 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการบริหารจัดการน้ำในเวลานั้น ซึ่งมีการป้องกันไม่ให้น้ำเข้ามาทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ และพื้นที่ CBD หรือย่านธุรกิจ โดยน้ำถูกบริหารให้ไปยังพื้นที่ฝั่งธนบุรีและนนทบุรีมากกว่า

จึงอาจเกิดกรณีที่ผู้ซื้อเห็นว่าโครงการไม่เคยท่วมในปี 2554 และตัดสินใจซื้อ แต่กลับมาได้รับผลกระทบในปี 2569

ผังเมืองใหม่ ไม่ได้แก้ปัญหาน้ำท่วมโดยตรง

ส่วนกระแสการปรับผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ นายสุรเชษฐ์มองว่า เรื่องผังเมืองไม่ได้มีผลโดยตรงต่อการแก้ปัญหาน้ำท่วม และไม่ได้หมายความว่าการปรับผังเมืองจะช่วยให้กรุงเทพฯสามารถป้องกันน้ำท่วมได้ เพราะเป็นคนละประเด็นกัน

ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองจึงไม่ควรถูกนำมาเชื่อมโยงโดยตรงกับการแก้ปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่

คนจะแห่ย้ายไปฝั่งธนฯ หรือไม่?

แม้หลังจากนี้ผู้บริโภคบางส่วนอาจหันไปสนใจพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมากขึ้น แต่เรื่องน้ำท่วมยังไม่ใช่ปัจจัยหลักเพียงอย่างเดียวในการตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย

ปัจจัยสำคัญยังคงเป็นเรื่องทำเลที่ใกล้ที่ทำงาน การเดินทางสะดวก รวมถึงระยะทางจากสถานศึกษาและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

ที่ผ่านมาในช่วง 10-20 ปี บ้านและที่อยู่อาศัยฝั่งพระนครมีทั้งยอดขาย ความสนใจ และราคาที่สูงกว่าฝั่งธนบุรี ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยด้านทำเลและการเดินทางเป็นหลัก

แฟลต-เคหะเก่า อาจต้องมีระบบบริหารจัดการที่ชัดขึ้น

สำหรับชุมชนแฟลตหรือโครงการเคหะของการเคหะแห่งชาติที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม โดยเฉพาะพื้นที่ที่เป็นแอ่งหรือลุ่มต่ำ อาจต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการในระดับชุมชนมากขึ้น

เนื่องจากโครงการของภาคเอกชนมักมีนิติบุคคลหรือคณะกรรมการหมู่บ้านเป็นผู้ประสานงาน แต่สำหรับชุมชนแฟลตหรือเคหะที่มีอายุค่อนข้างมาก อาจต้องพิจารณาว่ามีโครงสร้างการรวมกลุ่มและผู้รับผิดชอบในการประสานงานกับหน่วยงานภายนอกอย่างเป็นระบบหรือไม่

หากพื้นที่มีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ลักษณะนี้อีก ทุกฝ่ายอาจต้องร่วมกันวางแผน เตรียมการ และกำหนดช่องทางติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจนมากขึ้น

โดยสถานการณ์ล่าสุดยังมีข้อจำกัดเรื่องการประสานงาน เนื่องจากเหตุการณ์เกิดขึ้นในช่วงวันหยุดสุดสัปดาห์ ทำให้บางหน่วยงานไม่สามารถติดต่อหรือดำเนินการได้ตามปกติ จึงต้องติดตามต่อว่าจะมีการปรับระบบหรือมาตรการเพื่อป้องกันช่องว่างในการประสานงานหรือไม่

ซื้อบ้านหลังน้ำท่วม ต้องดูอะไรเพิ่ม?

นายสุรเชษฐ์มองว่า เหตุการณ์ปี 2554 และปี 2569 ทำให้คนเมืองมีข้อมูลเกี่ยวกับความเสี่ยงของแต่ละพื้นที่เพิ่มขึ้น และทำให้เห็นชัดขึ้นว่าแทบทุกพื้นที่ของกรุงเทพฯ มีโอกาสเจอน้ำท่วม เพราะกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ค่อนข้างต่ำ

แม้บางพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะไม่ได้รับผลกระทบในครั้งนี้ แต่หากในอนาคตเกิดสถานการณ์ที่รุนแรงกว่าเดิม เช่น มีน้ำเหนือเข้ามาพร้อมกับการบริหารจัดการน้ำที่มีปัญหา ก็ยังมีโอกาสได้รับผลกระทบได้เช่นกัน

ดังนั้น ผู้ที่กำลังเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอาจต้องศึกษาข้อมูลย้อนหลังหลายปี ไม่ควรดูเฉพาะเหตุการณ์ครั้งล่าสุด โดยหากทำเลใดไม่เคยได้รับผลกระทบทั้งในปี 2554 และปี 2569 ก็อาจเป็นหนึ่งในทำเลที่ผู้บริโภคให้ความสนใจมากขึ้นหลังจากนี้ แต่ก็ยังควรพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบด้วย

คอนโดฯ อาจได้รับความสนใจมากขึ้น แต่ “รอบโครงการ” ก็สำคัญ

สำหรับคอนโดมิเนียม อาจเป็นรูปแบบที่ได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากหากไม่ได้พักอาศัยอยู่ชั้น 1 ตัวห้องพักอาจมีโอกาสได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมน้อยกว่า

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องดูไม่ใช่เพียงว่า “ตัวโครงการรอดน้ำหรือไม่” แต่ต้องดูพื้นที่โดยรอบด้วย เพราะแม้ตัวอาคารจะไม่ถูกน้ำท่วม แต่หากถนนและพื้นที่รอบโครงการมีน้ำท่วมทั้งหมด ผู้อยู่อาศัยก็ยังไม่สามารถเดินทางเข้า-ออกได้ตามปกติ

ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องยกระดับการรับมือน้ำ

เมื่อผู้บริโภคให้ความสำคัญกับความเสี่ยงจากน้ำท่วมมากขึ้น ผู้พัฒนาโครงการก็มีแนวโน้มต้องนำปัจจัยนี้มาพิจารณามากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรใหม่

แต่การหาทำเลที่ “ไม่เคยท่วม” ทั้งในปี 2554 และปี 2569 อาจทำได้ยาก เพราะหลายพื้นที่มีลักษณะสลับกัน คือปีหนึ่งไม่ท่วม แต่อีกปีได้รับผลกระทบ

ดังนั้น หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ อาจต้องให้ความสำคัญกับการออกแบบและบริหารจัดการพื้นที่มากขึ้น ทั้งการถมที่ดินให้สูงขึ้น การออกแบบทางเข้า-ออกโครงการ รวมถึงการมีระบบระบายน้ำที่สามารถรองรับปริมาณน้ำได้ดีขึ้น เพื่อให้โครงการสามารถรับมือกับสถานการณ์น้ำที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต